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房企当前税收风险的内部控制优化研究

发布时间:2018-04-16

  随着国家房地产行业规模的不断扩大,其在我国的GPD中所占比重已经非常大,这在带动国家企业发展方面起到的作用是非常大的。当时房地产企业因项目投入资金较大,且经营过程较为复杂,其本身就具有一定的风险性。特别是在税收方面,如果房地产企业无法根据自身的企业运营发展进行有效的税收风险内部管控,将会给企业发展带来比较严重的障碍,所以。房地产企业应该加强自身内外部税收风险的综合因素分析,以努力探寻房地产企业税收内部管控方式为手段,通过有效的税收控制来提升企业的经济效益,同时不断地实现税收风险的化解。
  
  1、房地产当前的税收风险分析
  
  从当前房地产企业税收出现的风险因素分析来看,其很大一部分原因都是由于房地产企业没有对内部的税收风险管控加以重视。房地产企业的税控管理重点往往在税务申报工作和单个环节的税费避让,普遍缺乏对国家当前税控政策的彻底分析和了解,没有形成与之对应的税务管控方案。同时很多房地产企业的税务专岗都是兼职,在专业知识和行业经验方面都比较欠缺。从房地产所面临的税收风险来看,其主要有政策、财务、企业经营及法律等方面的风险。房地产企业对这些税收风险缺乏连续性的总体方案规划,特别是当前变化较快的税收政策也提升了税控风险。基于这些情况,房地产企业要想实现自身经济利益的合法提升,就应该结合税收政策进行税收筹划和内控体系的完善。
  
  2、房地产企业当前的税收风险内控现状
  
  2.1 企业普遍缺乏税收筹划管理理念
  
  房地产企业的税后筹划基本定位在如何有效地降低纳税方面。实际上,企业的税收筹划是税收工作的重要指导依据,对于房地产企业来说,税后风险的内部管控除了关系到纳税金额之外,还涉及企业营销,发展及财务,法律等多个环节。为此,在房地产企业的税收风险管理方面,如何能够将其有效地贯穿到整个企业发展运营管理各个环节中就成为比较关键的问题。在这方面,很多房地产企业还处于比较被动的状态,缺乏针对性的管理规划,这就导致了企业成本管控不合理,税负得不到有效降低等问题的出现。
  
  2.2 房地产企业针对税收风险的内部管控机制不健全
  
  要想实现房地产企业的税收风险合理管控,就必须有完善的税收风险管控机制来加以约束。随着国家税收政策的不断升级和发展,多数房地产企业都已经能够形成针对自身税收风险管控的相关约束机制。但从机制的管控来看,普遍存在税控与经营脱节,税收让步于服务的现象。而且很多税收风险管控机制在日常公司运营中,因为缺乏执行监管,也很难得到有效的落实。同时加上缺乏针对税收风险管控的考核和评价,使得很多已经沉稳的税收风险管控制度很难得到真正地实施。
  
  2.3 普遍缺乏对税务政策的研究而出现税控不到位的情况
  
  (1)国家的税收政策也是变化比较快的,在房地产企业还没对一个政策进行完全吃透的基础上,新的政策一出台,使得企业财务对新旧政策难以进行很好的理解和贯彻。(2)企业管理层对税收风险管控思路有问题,他们普遍认为延迟缴税、偷税漏税是好事,其实这其中可能会导致很多会计角度的核算问题出现。再加上房地产的增值税和企业所得税清算比较困难,施工过程较长且立项手续复杂,使得财务税收经常出现跨年的问题,这对企业保税及内部管控来说就困难重重。(3)企业普遍认为税控问题是财务专业角度问题。在实际的企业税收风险内控管理方面,其他部门很难主动地去配合财务部门进行税控考虑。这就使得土地增值税和所得税清算工作难度较大。
  
  3、优化房地产企业内部税后风险管控的相关策略
  
  3.1 成立专门的风险识别体系
  
  针对房地产行业涉及税种较多,缴算繁杂的情况,应该以公司角度来形成风险识别体系,对事前及事中进行风险警示。提升管理层及税收专业的税控管理意识,清楚企业内部的业务流程及制度建设,在不违背税收政策的基础上实现税收风险因素的合理识别和管控。
  
  3.2 进行有效的税收风险评估
  
  企业要根据不同的税收风险进行等级分类。这样就可以结合等级评估来进行税收事件的具体分析,然后可以指定合理的解决方案。同时有利于税收风险的纵向比较和税控风险经验积累。
  
  3.3 不断完善风险应对体系
  
  面对房地产税收方面的各种风险,虽然无法通过单一的方式来进行处理,但是我们可以在总结风险等级及结果分析的基础上,进行对应方案的规划。常用的风险应对主要遵循:结合以往风险规避经验进行针对性措施制定;以降低诱发风险的不确定因素来降低税收风险带来的损失;进行高风险的有效业务转嫁,比如,可以以外购商品房的形式来处理安置房的复杂税务问题。
  
  3.4 完善关于税收风险的内控管理机制
  
  很多房地产企业的内部管控机制存在漏洞,同时缺乏执行监督。针对这种情况,建议房地产企业实行税收风险内部管控机制的执行监督常态化,让税收的合理规划和依法纳税成为一种内控正确观念。并构建与之对应的考核监督机制,实现税收风险内控管理机制的全面落实监督。
  
  3.5 形成税收规划与风控两相呼应的局势
  
  税收规划主要是进行事前的税务安排,而税收风控则是一种预警,两者之间存在交叉,所以,企业税务管理部门应该实现对两者的呼应统筹。以实现对房地产税收政策的合理了解为原则,及时进行与税法相对应的税收筹划。同时监理会计核算制度,确保税收筹划能够统筹大局。
  
  3.6 针对土地增值税的风险控制
  
  房地产企业日常运营中涉及的主要税种之一就是土地增值税。在土地增值税的风险控制方面,首先应该结合当前的税收减免政策进行灵活的纳税规划。对于房地产行业来说,主要目的是及时盈利,而缴纳的土地增值税金额又与企业的盈利额成正比。所以项目初期的增值税纳税筹划就显得非常重要。这时还应该考虑如何通过将一些费用转移到房地产开发成本费用里,来适度实现行业内部产业链的延伸,增强跨行业的利润转化,来实现对房地产缴纳土地增值税的有效降低。
  
  3.7 针对企业所得税的有效管控
  
  房地产企业所得税的控制,首先应该避免违法税控导致的税务风险,在纳税之前先进行内部申报信息的稽核。另外还应该通过税后的总体筹划,以利润转移法的综合利用和收入调节,来最大可能地降低企业所得税缴纳压力。
  
  4、结语
  
  总而言之,企业的内部税收风险控制是一个非常关键的效益把控方式,它可以帮助企业有效地进行风险规避,提升企业经济效益。如果内部税控得不到有效的控制,房地产企业将会给自身带来比较高额的税收压力。所以,房地产企业必须能够紧紧抓住当前的国家的各项税后政策,并进行深入的分析解读,以正确税收观念的树立,来优化企业资金结构管理和成本运营机制,并加强差异化风险策略的应用,有效提升企业税收内部管理水平,促进房地产企业能够获得更好的发展前景。

  参考文献:

  [1] 王勇.浅论房地产企业税收风险内控管理方法[J].新经济, 2014(29).
  [2] 赵玲.浅议我国房地产企业税收风险的管理[J].科技促进发展, 2011(02).
  [3] 刘蓉.企业税务风险及其管理理论的研究兴起与理论框架构建[J].光华财税年刊,2013(00).
  [4] 胡诣熠.浅议房地产企业纳税处理与风险控制[J].财经界(学术版),2013(22).

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